Это залог, который в случае необходимости становится инструментом исполнения финансовых обязательств эмитента перед держателями.
Ипотечные ценные бумаги (облигации, кредитные соглашения, договора займов, закладные, сертификаты участия) «покрываются» правом требования выплаты процентов или возврата потраченных на них денежных средств.
Требование фиксируется документально в договоре, закладной, регистрационном свидетельстве прав. Сумма, проценты, реквизиты, рыночная стоимость, сроки и порядок уплаты записываются в реестре ипотечного покрытия, который ведет специализированный депозитарий.
Если возврат вложений гарантируется обеспечением в виде недвижимого имущества, то собственность рекомендуют страховать. Страховка выписывается на весь период действия обязательств, при наступлении страхового случая выплачивается кредитору-залогодержателю.
Согласно действующему законодательству, заниматься эмиссией ценных бумаг с ипотечным покрытием могут банки и специальные небанковские финансовые учреждения (ипотечные агенты, лицензированные АО). Их реализация осуществляется на фондовых биржах. Покупка оформляется в виде мены, договора купли-продажи или другим способом.
Практика применения
Большая часть ценных бумаг с ипотечным покрытием обеспечивается недвижимостью жилых фондов — квартирами, коттеджами, частными строениями. Упрощенно схему появления ценных бумаг можно представить следующим образом:
- банк выдает юридическому или физическому лицу ипотечный кредит на покупку недвижимости;
- испытывая недостаток свободных денежных средств банк выпускает облигации под залог выполнения обязательств по этим кредитам;
- полученные от продажи облигаций средства направляет на выдачу новых кредитов.
Ипотечное покрытие инвестиций выгодно для всех участников:
- инвестор получает возможность осуществлять надежные, высоколиквидные капиталовложения с относительно стабильной доходностью и минимальными рисками;
- банк оказывается в выигрыше дважды — оформляет сделки по ипотеке, например, под 12 — 14 % годовых и одновременно реализует ценные бумаги под обеспечение недвижимости по закладным, например, с доходностью 8 — 10 % годовых, т. е. привлекает относительно дешевые деньги для выдачи новых кредитов и одновременно сохраняет доходы от старых.
Предоставляя выгоду с минимальными рисками для всех, ипотечное покрытие способствует развитию экономики. Появившись впервые в 2003 году на российском рынке, оно продолжает оставаться востребованным финансовым инструментом банковского сектора и привлекательным инструментом для вложения капитала инвесторами. Единственный риск для держателей, заемщиков и банков-эмитентов — обвал цен на недвижимость.
