Сущность
Количество аналогичных предложений в сегменте жилой недвижимости позволяет всем участникам рынка определять реальную цену квартиры, основываясь на простом сравнении. В коммерческом секторе такая задача усложняется отсутствием идентичных помещений для проведения анализа.
Решением проблемы становится использование метода валовой ренты, который позволяет определить стоимость объекта любого назначения. В оценке сложной, коммерческой недвижимости МВР называют лучшим из предлагаемых методов, он позволяет с минимальной погрешностью определить реальную стоимость помещения.
Связь применимых для расчетов показателей отражается в валовом рентном мультипликаторе (GRM). Основная черта используемого показателя, заключается в том, что оценка происходит по назначению и функциям здания. Анализ расположения, отделки и операционных затрат, связанных с содержанием сооружения при этих расчетах, исключается.
Этапы
Определение показателя валовой ренты делится на несколько этапов:
- Подбор помещений для определения валового рентного мультипликатора.
- Непосредственный расчет GRM. На этом этапе стоимость каждого отобранного объекта недвижимости делится на предполагаемый доход от сдачи его в аренду. Главной задачей риелтора становится точное определение итоговой суммы ренты за год. Формула расчета: GRM=PV/ PGR, где PV — стоимость объекта, PGR — потенциальная стоимость аренды.
- Полученные при расчете мультипликатора данные суммируются между собой и делятся на количество анализируемых объектов недвижимости. Результатом вычисления будет показатель метода валовой ренты.
- Определение цены недвижимости. На этом этапе потребуется потенциальный или действительный рентный доход умножить на полученный, при расчете МВР, коэффициент. Если арендную плату рассчитать не удается, оценщик может применять среднее значение по рынку.
Применение на практике
Использование метода валовой ренты, несмотря на удобство при ограниченном доступе к информации по аналогичным объектам, не всегда оправдано. К негативным факторам, при расчете МВР относят:
- использование такого способа оценки, в полном объеме, оправданно только при условии активного рынка недвижимости, в случае его упадка информации для анализа будет недостаточно;
- при вычислениях не оцениваются риски по объектам и возвратность затраченного капитала;
- отсутствие поправок на благоустройство, расположение и операционные расходы по обслуживанию объекта.
Если недостатки не оказывают значительного влияния на итоговое значение, то метод валовой ренты, становится наиболее точным способом определить действительную рыночную цену приобретаемого или реализуемого объекта недвижимости.
