Он предполагает оборот бумаг, выпущенных кредитной организацией под залог недвижимого имущества, приобретенного на заемные средства. В связи с этим его принято называть рынком ипотечных ценных бумаг.
Вторичный ипотечный рынок включен в общую структуру рынка ипотечного кредитования, в который также входят:
- первичный ипотечный рынок;
- рынок недвижимости.
Назначение
Рынок ипотечных бумаг позволяет сформировать общий кредитный портфель ипотеки. Это происходит благодаря:
- переходу от конкретных обязательств и прав по ипотечным соглашениям к ценным бумагам обезличенного характера;
- выходу на рынок долгосрочного инвестирования.
Ипотека в рамках вторичного рынка представляется уже не в связке «кредитор-кредитуемый», а в формате закладной, которая обеспечивает права на недвижимое имущество и может передаваться любому инвестору.
Деятельность первичного ипотечного рынка во многом зависит от рынка ценных ипотечных бумаг. Обращение закладных по ипотеке обеспечивает приток финансовых ресурсов для последующей выдачи очередных кредитов потребителям в целях покупки недвижимости и под ее залог. При этом стоимость денег, направляемых на ипотечное кредитование, не увеличивается.
Рынок ценных ипотечных бумаг делится на:
- первичный — предполагает первичное размещение кредиторами бумаг;
- вторичный — предусматривает свободное обращение бумаг на рынке и обеспечивает им спрос и ликвидность.
Взаимодействие первичного и вторичного рынков
Ипотечное кредитование осуществляется следующим образом. Гражданин, планирующий покупку недвижимости, подает заявку в банк на получение ипотечного займа. Кредитная организация проверяет платежеспособность клиента и принимает решение о возможности выдачи займа. Гражданину сообщается о максимальной сумме займа, сумме ежемесячного платежа по ипотеке. После этого заемщик может приступить к подбору недвижимого объекта. В финальной стадии подписывается договор между физическим лицом и кредитной организации. Все это касается первичного ипотечного рынка.
После этого кредитная организация из закладных формирует портфель ипотечных ценных бумаг. Эти документы о праве на заложенное имущество кредитор может хранить у себя, тогда речь будет идти о собственном долгосрочном инвестировании. Или же может передать инвесторам в обмен на деньги, которые будут переданы другим клиентам в соответствии с новыми ипотечными договорами. В таком случае реализуется механизм вторичного рынка ипотеки.
Операторы
Функционирование развитой ипотечной системы невозможно без специализированных агентств, которые занимаются рефинансированием кредитных организаций, предоставляющих ипотеку населению. Подобные агентства называют операторами вторичного ипотечного рынка. Они не только выступают в роли ипотечных агентов для населения, но и занимаются выпуском ценных ипотечных бумаг. К функциям подобных операторов вторичного рынка ипотеки относятся:
- развитие рынка ипотечных ценных бумаг;
- секьюритизация ипотечных активов;
- методологическая помощь кредитным организациям по работе с закладными.
