Применение ДДП
Метод ДДП позволяет проводить оценку любого бизнеса даже в том случае, если поступающие денежные потоки имеют нестабильный характер. На практике его применяют, когда:
- присутствует достаточно количество информационных данных, использование которых позволяет определять размер будущей прибыли;
- существует теория, что будущие инвестиции будут кардинально отличаться от текущих;
- объект представляет собой недвижимость коммерческого типа с большой площадью;
- существуют различия между затратами и прибыльными потоками;
- объект недвижимости только введен в эксплуатацию или же вовсе еще не построен.
Основное преимущество метода ДДП заключается в его универсальности. Эксперт может легко вычислить размер будущих инвестиций и определить наиболее качественные пути развития предприятия.
Расчет ДДП
Расчет ДДП осуществляется в несколько этапов.
Определение прогнозного временного отрезка
От точности прогноза зависит тот объем информационных данных, который будет получен экспертом для определения изменений финансовых потоков.
Прогнозирование объемов прибыли
На этом важном этапе от исследователя требуется:
- провести качественный анализ объемов прибыли и затрат за прошлые годы;
- проанализировать и оценить ситуацию на рынке недвижимости;
- осуществить качественный прогноз распределения будущих расходов на основе информационных данных о прошлых затратах и доходах;
Оценка объекта методом ДДП производится с учетом всех видов поступающей в компанию прибыли. Также вычисляются те финансовые потоки, которые поступали до выплаты налогов и те, которые появились позже.
Определение реверсионной стоимости общего характера
Производится с помощью:
- качественного профессионального учета изменений, которые происходили в цене объекта за тот период, который он находился в собственности и эксплуатировался с целью получения финансовой выгоды;
- установленной стоимости продаж;
- капитализации прибыли за отдельно выбранный период.
Вычисление ставки дисконтирования
Применяется в том случае, когда необходимо срочно рассчитать стоимость финансового потока, получение или выплата которого возможны через конкретный временной промежуток. Эффективный и максимально достоверный расчет ставки производится с использованием нескольких эффективных методов:
- метод сравнения вложений. Считается очень эффективным в плане расчета инвестиционной цены выбранного для анализа объекта недвижимости;
- метод выделения. При расчете в обязательном порядке учитывается размер будущих доходов и производится их сравнение с начальными капиталовложениями.
- метод мониторинга. Производится постоянное отслеживание ситуации на рынке недвижимости. Все те данные, которые были получены в процессе наблюдения, унифицируются и представляются на всеобщее обозрение. Как правило, такая информация выступает для оценщика в качестве своего рода ориентира, опираясь на который можно сравнить средние и текущие показатели.
Вычисление цены объекта
Процесс вычисления номинальной стоимости имеет несколько особенностей, учитывать которые необходимо в обязательном порядке:
- во-первых, для того, чтобы правильно рассчитать реверсионную стоимость необходимо обязательно произвести дисконтирование за последний год. После этого производится суммирование реверсии и общего объема средств;
- во-вторых, по окончанию расчетов, стоимость выбранного для исследования объекта недвижимости должна равняться общей сумме двух важнейших параметров — реверсии текущего вида и стоимости тех денежных потоков, которые планируются к получению в будущем.
Соблюдение двух вышеперечисленных условий обязательно, так как в противном случае результат будет иметь большие погрешности. Доверять выполнение всех расчетов нужно только специально подготовленным специалистам.