В отличие от строительства жилого дома, предпринимательская деятельность чаще всего не нуждается в получении участка в собственность. Его аренда позволяет избежать лишних затрат и избавляет от риска неоправданных вложений в недвижимость.
Арендаторы и арендодатели
Для того чтобы сделка аренды была полностью правомерной необходимо, чтобы в роли арендодателя выступал реальный собственник земли. Это верно и в том случае, если она совершается с привлечением каких-то посредников, к примеру, риелторов, которые действуют от имени своего нанимателя, но не выступают в качестве лица, предоставляющего недвижимость в аренду в качестве собственника.
В случае же субаренды, которая тоже является вполне законным явлением, необходимо убедиться в том, что арендатор заключил с собственником договор, который даёт возможность предоставлять участок или его часть другим лицам.
В качестве арендатора может выступать юридическое или физическое лицо. Оно должно выполнять условия договора, при необходимости — внести предоплату. Если же владелец земли или лицо, действующее в его интересах, проводит конкурс или аукцион, то будущему арендатору потребуется принять в нём участие и выиграть.
Виды аренды и документальное её оформление
Важно, чтобы в ходе заключения сделки аренды были правильно оформлены все документы. В первую очередь это относится к плану участка с чётким обозначением его границ. Он должен быть приложен к договору аренды, а в самом основном документе, регламентирующем сделку, описан словами со ссылкой на приложение. В противном случае в ходе эксплуатации участка могут возникнуть споры, которые окажется невозможным разрешить объективно.
Законодательство России указывает на несколько видов аренды, которые определяют в первую очередь сроки действия договора.
- Краткосрочная аренда до 10 лет, не подразумевающая право строительства зданий и сооружений. Обычно оформляется на 5 лет, но арендатор получает возможность пролонгировать срок договора.
- Краткосрочная аренда на срок строительства с возможностью продления срока договора после его завершения.
- Аренда сроком на 49 лет, иногда оформляемая с правом выкупа земельного участка.
Отдельно следует упомянуть понятие бессрочной аренды. Часто его неверно истолковывают, думают что понятие «бессрочная» говорит о том, что срок действия договора превышает 49 лет. На самом деле договор бессрочной аренды точно так же требует продления, как и при долгосрочной аренде в 49 лет. Бессрочность означает, что договор аренды может быть прекращён в любой момент, если земля используется не так, как это подразумевалось при заключения договора. Сам же он относится к разряду обусловленных. К примеру, предприятие берёт в аренду городской парк и обязуется содержать его в надлежащем виде. Если какие-то действия, легитимные или нет, приведут к тому, что парк утратит свою функциональность, то ничтожным станет и договор его аренды.
Обязанности сторон
Арендодатель имеет право отказать в продлении срока договора или прекратить аренду до его истечения. Поводом к этому является неправильное использование земельного участка, к примеру, вызывающее риск загрязнения окружающей среды или мешающее чем-то другим участникам гражданских правовых отношений.
Определённые обязанности накладывает законодательство и на арендодателя. Он должен предоставить участок, который соответствует параметрам договора. Так, если участок предоставляется для организации зоны отдыха или парковки автомобилей, а он застроен гаражами или сараями, то арендатор вправе потребовать выплатить неустойку или устранить помехи к эксплуатации земли за счёт арендодателя.
Вся прибыль, которая получается за счёт использования земли принадлежит арендатору. Это верно и в том случае, если он сдаёт землю в субаренду, а договор аренды этому не противоречит.
Отдельно выделяется земля, которая сдаётся в аренду для использования с какой-то оговоренной целью, Чаще всего такой является сельское хозяйство. Пахотные земли, представляющие собой поля на территории, пригодной для выращивания зерновых или других культур, можно использовать только с этой целью. Для превращения земельного надела в участок пригодный для строительства нужно сначала изменить его статус.
Основным законом, регламентирующим вопросы аренды земли является Земельный кодекс Российской федерации.
