Ставка капитализации позволяет оценить перспективы инвестиций в конкретный актив. При расчете ставки учитывают прогнозы по изменению расходов и доходов в будущем, уровень риска и интересы инвестора. Недостатками использования ставки капитализации является сложность прогнозирования финансовых результатов в будущем и расчет показателя без поправки на рыночную конъюнктуру.
Методы расчета ставки капитализации
Основными методами расчета ставки капитализации являются:
- метод рыночной выжимки;
- метод суммирования;
- метод связанных инвестиций заемного и собственного капитала;
- метод Элвуда.
Метод рыночной выжимки
Применятся для оценки активов с помощью собранных на свободном рынке данных по аналогичным активам. Объект оценки и его аналоги должны относиться к одной группе инвестиционных активов, иметь, примерно, одинаковую стоимость, доходность и уровень инвестиционного риска.
При расчете ставки капитализации по методу рыночной выжимки используется формула:
R=I/V
где:
V — цена актива-аналога;
I — чистый операционный доход оцениваемого актива.
Метод суммирования (кумулятивного построения)
Используется для расчета ставки капитализации с помощью ее разделения на составные части. Основными компонентами ставки капитализации являются ставка возмещения капитала и процентная ставка.
Ставка возмещения капитала рассчитывается по формуле:
Rвозм.кап=1/T
где:
T — количество лет требуемое для возврата вложенного капитала.
Коэффициент капитализации рассчитывается с помощью суммирования ставки возмещения капитала и процентной ставки.
Метод связанных инвестиций заемного и собственного капитала
Инвестор может задействовать собственный и заемный капитал, следовательно суммарная ставка капитализации должна отвечать требованиям по доходности на обе части инвестиции.
Ставка капитализации на заемные средства рассчитывается по формуле:
Rз= выплаты по обслуживанию долга / основная сумма ссуды
Ставка капитализации на собственные средства:
Rc= денежные поступления до вычета налогов / объем собственных средств
Общая ставка капитализации определяется с помощью взвешивания заемного и собственного капитала в составе инвестиции. Соотношение заемного и собственного капитала и рассчитывается по формуле:
Мкред.= размер кредита / объем инвестиций
Из этого следует, что доля собственного капитала составляет:
Мсоб. = 1 - Мкред.
где:
1 — суммарный объем капитала.
Когда известны ставки капитализации на заемные и собственные средства можно рассчитать общую ставку капитализации:
R = Rз х Мкр. + Rc(1-Мкр.)
Метод Элвуда
Модифицированный метод инвестиций заемного и собственного капитала, учитывающий продолжительность капиталовложений и изменение стоимости имущества. Расчет общей ставки капитализации проводят по формуле Элвуда:
R = Rс - Мкр х С / Dep - app(SFF)
где:
Rc — ставка дохода на собственный капитал;
Мкр — доля заемных средств в суммарном капитале;
С — коэффициент заемных средств;
Dep — снижение стоимости имущества;
арр — увеличение стоимости имущества;
SFF — коэффициент фонда погашения займа при ставке Y.
Коэффициент заемных средств рассчитывается по формуле:
С = Y + P(SFF) - Rs
где:
Р — часть кредита, которая будет выплачена;
Rs — процентное соотношение ежегодных платежей по кредиту и основной суммы задолженности.